Question d'Opinion

Rénover pour louer ou effectuer des travaux dans sa résidence principale permet à tout un chacun de bénéficier d’un certain nombre de solutions de défiscalisations. Etat des lieux.

Afin  de préserver notre espèce et son environnement, l’administration fiscale accorde aux particuliers un crédit d’impôt, dans le cadre de travaux de rénovation dans le durable et les économies d’énergie. L’objectif recherché est la maîtrise de la consommation d’énergie et la limitation des émissions de gaz à effet de serre :

• Equipements de production d’énergies renouvelables : 50%.
• Pompe à chaleur (hors pompe air/air) : 40%.
• Travaux d’isolation thermique, le crédit d’impôt est étendu aux coûts de la main d’œuvre. Le crédit d’impôt est de 25% pour les logements de plus de deux ans ; 40% pour ceux construits avant 1977 et pour lesquels les travaux ont été effectués au plus tard deux ans après leur acquisition.
• Diagnostic de performance énergétique obligatoire lors de la vente du logement : 50%.
• Chaudière à condensation : 25% (40% si le logement a été achevé avant 1977 et que l’installation est réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition du logement .
• Appareil de chauffage au bois, montant du crédit d’impôt : 40%.

En dehors de la fiscalité verte, on trouve d’autres solutions de défiscalisations en particulier celles concernant les bailleurs qui rénovent un bien en location. En effet, les contribuables  propriétaires d’un bien qui sera loué au minimum pendant 5 ans, bénéficient du crédit d’impôt suivant :

• 8.000 € pour une personne seule.
• 16.000 € pour un couple soumis à une imposition commune.
• 400 € supplémentaires par personne à charge.

Cerise sur le gâteau, une réduction d’impôt de 50% est accordée aux propriétaires qui doivent réaliser un diagnostic de performance énergétique pour la location de leur logement.

Et enfin, rénover un bien ancien pour le louer permet aussi de bénéficier d’avantages fiscaux importants selon le dispositif de défiscalisation choisi :

- Borloo dans l’ancien : réservé à la location nue avec loyer modéré pendant 6 voire 9 ans, ce dispositif permet de profiter d’un abattement forfaitaire sur les revenus de la location à hauteur de 30% pour un logement intermédiaire, de 60% pour un logement social

- Malraux : la loi Malraux s’adresse aux propriétaires d’un bien ancien faisant l’objet d’une rénovation complète et mis en location. A condition, entre autres, de conserver le bien pendant au moins 9 ans à compter de son acquisition, la loi Malraux donne droit à une réduction d’impôt de 30% de 40% du montant des dépenses éligibles, et ce dans la limite annuelle de 100.000 euros, pendant les 3 années suivant le début des travaux.

- Monuments historiques : dans le cas d’une mise en location, le propriétaire bailleur peut déduire la totalité des charges de ses revenus fonciers, intérêts d’emprunt compris. Si les charges excèdent les revenus fonciers, il peut imputer le déficit de son revenu global. Autre avantage, le propriétaire bénéficie d’une exonération totale des droits de mutation en cas de succession ou de donation.

- Loueur meublé non professionnel : autre dispositif pour le particulier qui souhaite rénover un bien immobilier pour le louer, le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Ce régime permet de générer des revenus locatifs non imposés et de profiter de réductions d’impôts : défiscalisation des loyers pendant 15 ans, exonération d’impôts sur la plus-value immobilière si la vente du bien intervient 15 ans après son acquisition.

- Robien recentré : La loi dite « Robien recentré » s’applique aux logements anciens destinés à la location nue. Parmi les avantages fiscaux, la loi « Robien recentré » permet un amortissement de 50% de la valeur du logement réparti sur 9 ans (6% les 7 premières années, 4% les 2 années suivantes). Autre avantage, le bien peut être donné en location à un ascendant ou un descendant du propriétaire bailleur dès lors qu’il n’appartient pas au foyer fiscal du propriétaire. Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi « Robien recentré », le propriétaire bailleur doit louer le bien nu pendant 9 ans à un locataire qui y établit sa résidence principale.

Devant ces innombrables « carottes fiscales », le contribuable a souvent du mal à s’y retrouver. Il est temps que l’administration fiscale éclaircisse ces mesures. En attendant, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel de l’investissement immobilier, afin d’optimiser au mieux ses choix patrimoniaux.